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房东欠债抵房,租客必须腾房?

2016/9/8 8:12:46    来源:苏州日报    编辑:wangkai
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  1、业主提问:陈小姐来电咨询,她去年5月底从房东王先生那里租了某小区的一套住宅,签了一份两年期租赁合同,租金采取付六押一的方式支付。合同签订后,陈小姐便住进了该住宅,双方一直很好的履行租赁合同。不料上个月有个男人找到陈小姐,说王先生欠了他很多债务,双方已经达成协议用王先生名下的该套房产作价抵债,并向陈小姐出具了双方签订的买卖协议,要求陈小姐在2个月内腾房。陈小姐赶忙联系王先生,却发现王先生手机一直处于关机状态,联系不上。陈小姐急切想知道,她跟王先生签的租赁合同还没到期,她有权继续租赁该房屋吗?
  律师解答:根据《合同法》第二百二十九条的规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”。因此即使王先生与该男子的确达成协议,将陈小姐承租的房屋作价抵债,陈小姐仍有权要求按照其与王先生签订的租赁合同继续履行,房屋所有权发生变动并不影响陈小姐与王先生之间租赁合同的效力。若陈小姐因此无法继续使用租赁房屋的,她可以依照法律规定和合同约定追究房东王先生的违约责任。
  2、业主提问:黄先生咨询说,今年7月初他找房子与苏某签订《租赁合同》,租赁苏某位于某工业区的一处厂房,月租金为25000元,租期为十年,并于合同签订当日向苏某交纳押金50000元。但在黄先生去申请营业执照时被告知,自己租赁的厂房并未取得建设工程规划许可证,无法办理营业执照。黄先生多次联系苏某,要求终止租赁合同,退回押金,苏某却一直不予回应。黄先生想终止租赁合同、要回押金的诉求能得到法律支持吗?
  律师解答:根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”黄先生租赁的房屋未取得建设工程规划许可证,因此他和苏某签订的《租赁合同》属于无效合同,根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”所以,黄先生想终止租赁合同、要回押金的诉求是有法律依据的。
  感谢北京观韬(苏州)律师事务所 刘汉文房地产专业律师团队提供专业解答。

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